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中國的健康樓市與房價無關
(本文為作者2009年創作) 全球金融與經濟危機的經驗證明了樓市健康與否對社會經濟各方面的牽連度究竟有多大，而樓市是否健康始終只與三個要素關聯：即土地、資金供給鏈、及持續增加的消費人群有關。目前，關于我國房價高低的爭論一直有增無已，爭論的焦點一直環繞著過高房價抑止了購買欲望，因而將引起經濟發展中的連鎖問題。這些爭論似乎與我國樓市面臨的主要問題甚至對解決經濟發展速度衰減、內需不足等問題幫助不大，有不著邊際的感覺。 自鄧小平九二南下發表系列講話后，我國以城市改造為中心、帶動其他領域經濟項目共同發展的格局形成并一直延續了十五年之久。此一過程中，各地中心區域開發程度漸次深化，商品房基地越來越不易獲得、即便通過競拍得到的基地，開發成本本身已接近天價；而且，隨著各地中心區域可供開發的土地越來越少，新增人口之中對住宅的需求有增無已，受這種地少人多的特定國情制約，想象隨著房地產開發程度越來越深而房價在達到一個峰值后，再按正態分布模式逐年回落，這是不切實際的。除非中國人口繁殖趨勢逆轉而逐年下降、或土地面積有所增加，否則，土地與對土地的開發能力之間供求比例不對稱現象將越來越突出，土地價格將越來越昂貴。在這種大趨勢下，房價怎能逆勢遞減？經濟危機時期的恐慌性拋售現象決不可能持久，因為它所反映的不是真實的基本供求關系。 不理想的房價不見得就是不正常的價格或體現的是不正常的市場；部分人認為理想的房價未必就是正常的，如果房價便宜到人們只要象征性地支付便可獲得，如杜甫所說“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，那不僅意味著樓市的崩潰，更表示了社會整體經濟的總崩潰。那些接近于天價的商品房一般老百姓用正常收入去購買固然是有困難，但同樣不能忽略，目前的城市改造中已無處女地可供，要開發即面臨愈益巨大的拆遷工程，對危舊建筑物拆遷的補償費用也正接近于天價，那些本來無法購買商品房的人群往往可以通過自身舊房被拆遷而得以置換——正是通過這種途徑，眾多低收入群籍此獲得新居，這是以往盡管商品房越來越昂貴而樓市得以支撐且久盛不衰的基本原因，那些來自東西南北的“炒房團”并不足以炒熱樓市，他們只不過錦上添花罷了；開發商所賺的錢無非是從級差地價與容積率上獲得、而各級地方財政長年以來的困境，從土地競拍過程中的差價以及各種房地產稅費收入中得到極大舒緩，這也是不言而喻的。 房價中的土地因素成分越來越大、地方與國家財政對土地使用權出讓與房地產業及其帶動的近二百幾十個行業的稅費依賴始終呈尾大不掉之勢，說“2009年應聽任房價下跌”，那不如說聽任地方與國家財政一齊破產。這是比較極端且不負責任的說法。 如果說“從2003年至今，一線城市的房價漲幅普遍在兩到三倍以上”，就不能不說“從2003年至今，一線城市的地價漲幅普遍在三到五倍以上”。房地產開發的規律一般總是先吃肉、后啃骨頭。經過17-18年的持續開發，現在的土地“骨頭”已經越來越多、越來越難啃、代價也越來越高，除非停止開發，則房價沒有理由人為打壓。在目前百業不振的經濟困難時期，再放手使房地產行業加速凋敝，其后果是什么？如果與之關聯數以十萬計企業中幾千萬甚至上億計的就業人口飯碗都發生問題，那比所謂“中產階級不能參加高房價游戲”道德感嘆的后果要嚴重多少倍？這是需要冷靜思考和嚴肅回答的實質性問題。 實現健康樓市的第一要素是可供開發土地的持續供應，顯而易見的是，在地價飚升的年代，沒有哪個開發商有本事為土地限價；因此，人為抑制房價至少在邏輯上難以成立。 至于支持樓市運行的資金鏈，主要環節并不在建設這部分，而是用于對購房行為進行鼓勵。開發商在整個基建過程中唯一有實質性支付的是地價，按照國內房地產行業的潛規則，從工程隊伍進場到建筑物結構封頂，基本由工程方自行帶資運行，何況建筑工程費用占全部開發成本僅為15%左右、開發商在工程進度達到30-40%時便可獲準預售，資金的及時回籠確有保證。真正需要銀行提供貸款的是一般購房者，無論其是否屬于“中產階層”，一般通過低首付都無問題，余款部分可由住房公積金與商業貸款通過按揭方式歸還，加上因獨生子女現象形成的舉家體制與固有舊房抵補，真正“買不起”中低價位商品房的應該不屬于多數。 眾所周知，中國的民間儲蓄率一直居高不下、居民消費欲望的過分節制，是國內需求表現長期貧弱的主要原因，這一是出于傳統：因為大多數中國人依然崇尚節儉并不習慣舉債消費；二是投資環境中的不確定因素過多，居民手中的有限資產因沒有可靠出路而難以實現增殖、卻由于通貨膨脹因素而不斷蒸發；三是因為應由政府提供的社會公共產品不足，教育、醫療甚至殯葬都成為每個家庭積極消費的后顧之憂。當人們發現只有投入樓市與股市才能使有限資產實現快速增殖時，儲蓄壁壘方被打破。中國股市因為缺乏核心技術的自主開發體系、質地一般不那么優良的上市公司太多，加上操盤過程中黑幕重重，容易形成泡沫，風險相當巨大，在股市已跌入谷底的情況下，沒理由非將房地產業的種種問題人為演變成泡沫，這樣的話，很容易使人們對市場經濟的信心全面崩塌；信心危機將進一步放大經濟危機，以至于演變成不可收拾。 當人們一說起美國“次貸危機”就談虎色變的時候，應該拿中國的現狀與之進行比較。與美國民眾的借債消費習慣相比，中國一般民眾對待債務都持慎重態度，在貸款期限內提前歸還的情況比比皆是，很少有賴帳拖欠的，“還不起”的情況也較少見，債務雖然沉重，但都會努力償還。由于抵押的房子值錢，銀行本來風險也不大。中國樓市的按揭對象都有比較嚴格的財產信用擔保審查，象造成美國次貸危機那樣、對低收入甚至無收入者盲目放貸的情況基本得到控制。因此，中國的房貸風險遠未達到形成美國次貸危機那種程度，甚至是謹慎有余、開放不足。在這種情況下，整天說“房地產泡沫”跟時不時說“狼來了”已沒什么區別。 作為與民生關聯特別密切的特殊商品，商品房的價位一直令人矚目。近15年以來，我國房價節節攀升，高房價使得至少在中產階級以下的社會各階層已形成了嚴重的思想負擔：因為不得不買、但離實現購買的距離似乎愈行愈遠。具有諷刺性的結果是：盡管一般社會平民如果只依靠薪水收入的話，對長期居高不下的房價只能望洋興嘆，但這并不影響中國的樓市越來越紅火，其原因本文已經作了說明。只是在中央政府歷經6年的宏觀調控、一波又一波抑制房價的組合拳連番出擊的情況下，才于2008年下半年將房價上漲的趨勢逆轉。那是行政干預的短暫效果而非市場運行的自然結果。 然而卻好景不長。正當人們認為宏觀調控取得階段性成效的時候，美國次貸危機引起的全球性金融風暴及隨后演變成的全球性經濟危機，流動性過剩瞬間變成了流動性短缺，中國由于突然面臨著外資撤離與出口受抑的雙重問題，如何保持經濟高速率成長與拉動內需已成為壓倒一切的經濟目標。在去年10月17日召開的國務院常務會議后發表的公報中，人們看到如下久違了五六年的措辭：“加大保障性住房建設規模，降低住房交易稅費，支持居民購房。”在次日有69位市長參加的“中國市長論壇”上，建設部副部長表示：“應該給各城市政府一定的自由度，各地的政府應該說有能力、也有責任，作出一些政策上的選擇。”這是北京高層首次對宏觀調政策控開了一大口子，5年來第一次對各地刺激樓市的舉措作正面表態。 這意味著風風火火推行了六年的宏觀調控事實上已無疾而終。 這次危機當然會對中國經濟也包括中國的房地產業形成沖擊，但并不可能從根本上改變中國房地產市場的供求狀態。前一階段地產市場中的房價提升速率較快是事實，有相當一部分人暫時甚至將來都無力購買高價商品房也是事實，這就需要政府行使其公權力，悉心安排社會上這類居民進入廉租房，以便讓他們在買不起的情況下租得起、住得上。但這并不意味著因為這部分人的實際困難，中國樓市的運行就不需要遵循市場規律，房價就必須向這部分人的購買力水平看齊。十幾年來的房地產發展結果顯示，我國居民的居住水平雖然不那么均衡甚至失嚴重衡，但居住水平達到普遍改善卻是不爭的事實，結果表明我國房地產業的發展無論從總體狀態還是從效果上看是相對健康的，現在需要的只是謹慎微調。全面洗牌、推倒重來是相當情緒化的想法，筆者認為并不具建設性。
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