約瑟夫·熊彼特(Joseph Schumpeter)認(rèn)為，資本主義的奇跡在于將財(cái)富大眾化。他觀察到，伊麗莎白一世女王擁有絲襪，但是“資本主義成就”并不在于“為女王提供更多的絲襪，而在于讓工廠女工消費(fèi)得起絲襪”。在生活中的大部分領(lǐng)域里，這個(gè)奇跡表現(xiàn)得很突出：在美國，購買一輛汽車或一個(gè)塞滿衣服的衣柜所花費(fèi)的工作時(shí)數(shù)比上一代人減半了。但是，這個(gè)奇跡罕見地在三大領(lǐng)域里失效了：衛(wèi)生保健、教育和住房供給。
為了，過去的幾年里涌現(xiàn)了許多提高醫(yī)藥業(yè)和教育業(yè)生產(chǎn)效率的想法。智能設(shè)備將使人們隨時(shí)監(jiān)測個(gè)人健康狀況，幫助醫(yī)生加快診斷速度。開放注冊的在線課程將讓每個(gè)人都可以接受免費(fèi)的大學(xué)教育，而iPad將為非洲提供全民教育。但是，同樣的說法卻不適用于房地產(chǎn)市場。這個(gè)行業(yè)可供數(shù)字革命的余地很有限，而且生產(chǎn)效率走錯(cuò)了方向：在美國，建筑業(yè)的勞動生產(chǎn)率在2009年之前的20年里下降了22%，而其他行業(yè)的勞動生產(chǎn)率增長了45%。在發(fā)達(dá)國家，6000萬人在住房上支出了超過30%的收入；在發(fā)展中國家，有兩億戶家庭居住在貧民窟。人口增長率和高速城市化合在一起，意味著陷于這些困境的人口數(shù)量還將進(jìn)一步膨脹。
但是，未來真的那么糟糕嗎？越來越多地大公司將資本和管理經(jīng)驗(yàn)帶入了房地產(chǎn)行業(yè)。印度最大的企業(yè)塔塔（Tata)在2009年成立了一個(gè)從事經(jīng)濟(jì)適用房的子公司Tata Value Homes。Mahindra & Mahindra 旗下有個(gè)相似的企業(yè)Lifespaces。其他組織——從非政府組織到管理咨詢公司——正在帶來新的想法或反思舊模式。
麥肯錫全球研究所（MGI）的一份報(bào)告很好地總結(jié)出對這個(gè)問題的解決辦法：將規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)應(yīng)用于一個(gè)集中度過低的行業(yè)。印度的一家私營企業(yè)Value & Budget 房地產(chǎn)公司大量生產(chǎn)鋁制模塊，可搭建成各種大小的房屋。在地基預(yù)先完成和使用工廠預(yù)制組件的基礎(chǔ)上，中國遠(yuǎn)大集團(tuán)只需15天就能完成一幢30層大樓的建造。麥肯基的報(bào)告中提到，建筑材料成本仍存在很大的節(jié)約空間。印度建筑企業(yè)通過使用粉煤灰——燃煤火力發(fā)電廠的廢棄物——制成的磚塊能極大地節(jié)約成本。2010年以來，英國通過成立采購聯(lián)盟，將社會福利住房的原材料成本減少了30%之多。
這種自上而下的解決方式帶有明顯的目的。發(fā)達(dá)國家經(jīng)歷了戰(zhàn)后大規(guī)模制造住房的試驗(yàn)，結(jié)果卻是一場災(zāi)難。很多這樣的住房不久就蛻變成了高大聳立的貧民窟。一些原因是由于簡陋的建筑物：1960年代的一些街區(qū)公寓粗制濫造，到八十年代就拆毀了。另外，也因?yàn)槿藗兿矚g他們的房子有些人情味兒：沒有人想要住在感覺上像是機(jī)器制造的房子里。許多解決住房問題的方法需要從金字塔的底部去尋找。貧民窟住戶一直在修整他們的住處，現(xiàn)在很多非政府組織更愿意與他們一起努力，推動漸進(jìn)式改良，而不是從頭開始設(shè)計(jì)新的住房。
但是，系統(tǒng)化建筑的住房并不一定是劣質(zhì)和缺乏人情味兒的。從1912年起，德國的Huf Haus公司就開始建造高端預(yù)制房屋。英國企業(yè)Adaptahaus專門經(jīng)營可根據(jù)家庭需求改變而重新配置的房屋。瑞典的宜家（IKEA）銷售私人定制的平板式包裝房屋。此外，在享受規(guī)模經(jīng)濟(jì)好處的同時(shí)，一些大公司幫助人們自己建造個(gè)性化的房屋：墨西哥的Cemex 為自建房屋者提供渠道，獲得平價(jià)固定裝置和家具，便宜的經(jīng)費(fèi)，還有水泥。
鄰避癥候群（Not in my backyard）
這份報(bào)告承認(rèn)，為了解決住房問題，需要解決很多其他事項(xiàng)：獲得土地并得到許可證；說服銀行為更貧窮的人提供抵押貸款；讓懈怠的公用事業(yè)機(jī)構(gòu)提供通水通電服務(wù)。土地問題尤其棘手。人們想要住在工作地點(diǎn)所在地，而他們的工作地點(diǎn)通常是在市中心。而且他們一旦確定住處，又想要確保自己不會置身于一個(gè)即易受忽視或過度擁擠的地方。不過這份報(bào)告中包含了一些針對改進(jìn)土地供給狀況的好想法。例如，政府頻繁持有市中心的大片未開發(fā)土地，他們只需費(fèi)心去看看就可以了。土耳其的國家住房機(jī)構(gòu)TOKI通過從其他國家機(jī)構(gòu)處購入的方式集中了4120平方公里的土地，相當(dāng)于該國城市總面積的4%。房地產(chǎn)投機(jī)商常常坐擁大片優(yōu)質(zhì)的城市土地；為了阻止這一現(xiàn)象，中國政府對一年內(nèi)未使用的大片土地按其價(jià)值征稅20%。賦予貧民窟居住者對個(gè)人住房的官方所有權(quán)也能鼓勵(lì)他們加入到重建破敗地區(qū)的努力中來。
但是，做到以上這一切非常困難，尤其是在民主國家，而且為鄰避癥候群和既得利益者提供了很大的空間來阻礙進(jìn)步（專制的中國強(qiáng)勢碾碎了反對派的聲音——但是中國在過去二十年里建造的很多房屋已經(jīng)嚴(yán)重老化）。即便如此，這是一個(gè)支持立刻推動多方進(jìn)展的論據(jù)，而非一個(gè)絕望的忠告。以Tata為例的大公司可以憑借他們的力量解決土地供給和廉價(jià)經(jīng)費(fèi)的可得性等問題。Habitat for Humanity等非政府組織擅長說服政府為貧民窟住戶提供小額資助，幫助他們用室內(nèi)廁所等設(shè)施改善居住環(huán)境。“資本主義成就”沒有理由不能應(yīng)用于為人們提供體面住宅的事業(yè)中，就像它將絲襪無限量地供應(yīng)給人們一樣。
譯者：周金靚
