（作者：楊金元 廊坊市政協(xié)常委、博泰不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估公司董事長(zhǎng)）
十年前的2006年，承蒙中估協(xié)秦海榮副會(huì)長(zhǎng)信任，我參加了土地估價(jià)師版本的評(píng)估法起草部分過(guò)程，在燕郊參加了研討，如今看著資產(chǎn)評(píng)估法久經(jīng)難產(chǎn)而浴火重生，作為參與者，作為第一批土地估價(jià)師一線(xiàn)估價(jià)師很是欣慰。十年磨一劍，劍已立，我們?nèi)绾握虅樾袠I(yè)前途照出一片大光明來(lái)。
1、總則提綱攜領(lǐng)內(nèi)涵深刻。第一條所講資產(chǎn)評(píng)估，是廣義的評(píng)估泛稱(chēng)，是土地、房地產(chǎn)、機(jī)動(dòng)車(chē)丶保險(xiǎn)公估、礦業(yè)權(quán)、無(wú)形資產(chǎn)等評(píng)估的集合，并非只指中評(píng)協(xié)所管的狹義的全能的資產(chǎn)評(píng)估師。
2、第二條等于將評(píng)估對(duì)象進(jìn)行分類(lèi)，進(jìn)而對(duì)評(píng)估師進(jìn)行專(zhuān)業(yè)分類(lèi)。本法所稱(chēng)資產(chǎn)評(píng)估（以下稱(chēng)評(píng)估），是指評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員根據(jù)委托對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益進(jìn)行評(píng)定、估算，并出具評(píng)估報(bào)告的專(zhuān)業(yè)服務(wù)行為。
由于評(píng)估對(duì)象的不同，各有特點(diǎn)，又須統(tǒng)籌，與大夫類(lèi)比，有專(zhuān)科大夫，亦有全科醫(yī)生，但全科醫(yī)生多在社區(qū)診所，大醫(yī)學(xué)家亦寥若晨星，大病須會(huì)診各科協(xié)同。
評(píng)估法中，資產(chǎn)細(xì)分為不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值。相應(yīng)評(píng)估師可分為不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師、動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師丶無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估師、企業(yè)價(jià)值評(píng)估師。可有全能資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，絕無(wú)全能評(píng)估師。機(jī)構(gòu)看資信，評(píng)估師看水準(zhǔn)。至于不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師，可由土地估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)師更名改編而來(lái)，協(xié)會(huì)、學(xué)會(huì)均合一轉(zhuǎn)為不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)，與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記亦對(duì)應(yīng)起來(lái)。
不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)是不是一回事？土地規(guī)劃、城市規(guī)劃是不是一回事？現(xiàn)有評(píng)估公司的名字表明了概念混亂及行業(yè)管理之悲哀。有的機(jī)構(gòu)名字中“土地房地產(chǎn)評(píng)估”
“房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估”“房地產(chǎn)和土地評(píng)估”“不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估”“資產(chǎn)土地房地產(chǎn)評(píng)估”，知名的戴德梁行概莫能外，名正才言順，評(píng)估師分類(lèi)當(dāng)分清弄透，清清楚楚。我以為不動(dòng)產(chǎn)是物權(quán)，是有獨(dú)立權(quán)利邊界的。而房產(chǎn)丶房地產(chǎn)只是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利上的一個(gè)符號(hào)，房產(chǎn)所有者共有土地權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，必然要求不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一評(píng)估。對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)師來(lái)說(shuō)，城市房地產(chǎn)管理法明確寫(xiě)了房地產(chǎn)評(píng)估由房地產(chǎn)估價(jià)師評(píng)估，其評(píng)估師去勘察的對(duì)象一是不動(dòng)產(chǎn)證載的不動(dòng)產(chǎn)。也不能以特別法優(yōu)于普通法，新法優(yōu)于舊法為理由，證明房地產(chǎn)評(píng)估師的正宗標(biāo)準(zhǔn)高貴。
3，第三條講自愿和強(qiáng)制評(píng)估。涉及國(guó)有資產(chǎn)或者公共利益等事項(xiàng)，法律、行政法規(guī)規(guī)定需要評(píng)估的（以下稱(chēng)法定評(píng)估），應(yīng)當(dāng)依法委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。
延伸理解，各類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格評(píng)估如城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)丶區(qū)片基準(zhǔn)房?jī)r(jià)，以及集體土地征收、國(guó)有土地收儲(chǔ)、出讓?zhuān)粍?dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)稅，均為法定評(píng)估。
4.第六條 評(píng)估行業(yè)可以按照專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域依法設(shè)立行業(yè)協(xié)會(huì)，實(shí)行自律管理，并接受有關(guān)評(píng)估行政管理部門(mén)的監(jiān)督和社會(huì)監(jiān)督。
當(dāng)前的問(wèn)題是評(píng)估多頭管理，各軍兵種齊全，各自為戰(zhàn)，乏統(tǒng)一指揮協(xié)調(diào)，這也是本法十年四審難產(chǎn)之主因，怎么實(shí)現(xiàn)一頭管理？證監(jiān)會(huì)有了，保監(jiān)會(huì)有了，可否來(lái)個(gè)評(píng)監(jiān)會(huì)一頭專(zhuān)管。
行業(yè)協(xié)會(huì)民間自愿組織自律管理，如智地，如中估聯(lián)行，不也是協(xié)會(huì)的一種表現(xiàn)嗎？
5.第七條太模糊， 國(guó)務(wù)院有關(guān)評(píng)估行政管理部門(mén)按照各自職責(zé)分工，對(duì)評(píng)估行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理。
等于維持現(xiàn)狀。
6.第八條 評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員包括評(píng)估師和評(píng)估從業(yè)人員。目前，評(píng)估師與從業(yè)人員之比1:5，評(píng)估師干的事大部分由其他專(zhuān)業(yè)人員干，未經(jīng)評(píng)估師審核的專(zhuān)業(yè)人員簽字出了報(bào)告，責(zé)任誰(shuí)頂。
7，行業(yè)協(xié)會(huì)不是會(huì)務(wù)組，而是樹(shù)枝一樣，開(kāi)花結(jié)果，輔助決策，維護(hù)會(huì)員權(quán)益，帶會(huì)員找陽(yáng)光。如果把中國(guó)比為一棵樹(shù)，根為中國(guó)文化，樹(shù)干是共產(chǎn)黨，樹(shù)葉為企業(yè)，天天光合作用，樹(shù)枝是協(xié)會(huì)，連接樹(shù)干和葉，給葉找陽(yáng)光吸營(yíng)養(yǎng)，枝上開(kāi)花結(jié)果。如今看，花？果？協(xié)會(huì)還在看著行政機(jī)關(guān)要政策，找會(huì)員收會(huì)費(fèi)。樹(shù)葉們難找到陽(yáng)光，不知道評(píng)估與供給側(cè)與一帶一路，有無(wú)關(guān)聯(lián)。
